دانستیم که یکی از تعهدات فروشنده ملک، تنظیم سند رسمی به نام خریدار است خصوصا در مواردی که ملک سابقه ثبتی دارد این الزام به معنای انجام کامل معامله است چرا که دولت فقط کسی را که ملک در دفتر املاک اداره ثبت به نام او ثبت شده است به عنوان مالک می شناسد.
اما گاهی فروشنده از انجام این تعهد مهم شانه خالی می کند و علیرغم اینکه در مبایعه نامه نوشته شده که در تاریخ مشخصی در فلان دفتر اسناد رسمی جهت انتقال سند به نام خریدار حاضر شود این اتفاق نمی افتد در این حال خریدار می تواند نسبت به دریافت گواهی عدم حضور وی اقدام کند اما باید دید آیا الزام وی به تنظیم سند رسمی بدون دریافت گواهی عدم حضور هم ممکن است؟
گواهی عدم حضور چیست؟
گواهی عدم حضور در واقع تایید علت عدم انجام معامله توسط سردفتر اسناد رسمی است که مطابق قرارداد قرار بوده نسبت به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اقدام نماید که در بند ۸۹ بخش نامه های مربوط به معاملات ثبتی آمده است.
البته این گواهی مختص خریدار نیست و فروشنده نیز می تواند با مراجعه به دفترخانه در موعد مقرر، از سردفتر بخواهد که حضور وی را در آن تاریخ در دفتر اندیکاتور دفترخانه ثبت و گواهی عدم حضور خریدار را به او بدهد و به این ترتیب اثبات نماید که به تعهدات قراردادی خود پایبند بوده و از پرداخت خسارت قراردادی یا همان وجه التزام رهایی پیدا کند.
نحوه دریافت گواهی عدم حضور
گواهی عدم حضور در شرایطی توسط سردفتر اسناد رسمی صادر می شود که تاریخ تنظیم سند و شماره دفترخانه صراحتا در مبایعه نامه ذکر شده باشد و خریدار یا فروشنده با در دست داشتن مدارک کامل دال بر وقوع معامله و انجام تعهدات کامل قراردادی توسط ایشان، تا پایان وقت اداری در دفتر اسناد رسمی حضور داشته باشند در غیر این صورت امکان صدور گواهی عدم ثبت سند وجود ندارد.
بعنوان مثال خریدار باید در هنگام حضور در دفترخانه مربوطه، چک بانکی تضمین شده بابت الباقی مبلغ معامله را به همراه داشته باشد و سردفتر این اطمینان را حاصل کند که در صورت حضور فروشنده امکان تنظیم سند وجود داشته است تا بتواند نسبت به صدور گواهی عدم حضور فروشنده اقدام نماید.
ارسال اظهارنامه در فرض تعیین نشدن تاریخ و دفتر تنظیم سند در قرارداد
تنظیم اظهارنامه یکی از روش های اعلان رسمی و قانونی حق به طرف مقابل است. بنابراین وقتی متعهد به تعهد خود در موعد مقرر عمل نمی کند می توان با ارسال اظهارنامه این مطلب را به او یادآور شد یا مهلتی را برای انجام آن تعیین کرد.
بعنوان مثال در فرضی که تاریخ و محل تنظیم سند در قرارداد بیع مشخص نشده است می توان با ارسال اظهارنامه طرف مقابل را دعوت به تعیین آن کرد. و یا در حالتی که این موارد مشخص شده است اما فروشنده یا خریدار از حضور جهت تنظیم سند رسمی خودداری می کند نیز می توان با فرستادن اظهارنامه دال بر وقوع بیع و انجام تعهدات توسط اظهارکننده، و اعلام این مطلب که گواهی عدم حضور مخاطب اخذ شده است، تاریخ دیگری را برای تنظیم سند به طرف مقابل اعلام کرد.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون گواهی عدم حضور
در صورتی که فروشنده حاضر به تنظیم سند رسمی به نام خریدار نشود می توان الزام وی به تنظیم سند رسمی را از دادگاه محل وقوع ملک خواست.
اما باید گفت دریافت گواهی عدم حضور از ضروریات طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیست و قاضی دادگاه بدون وجود این گواهی نیز با احراز وقوع بیع و اثبات انجام تعهدات قراردادی توسط خریدار، حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار صادر می نماید.
و درواقع دریافت گواهی عدم حضور بیشتر درخصوص پرداخت خسارت قراردادی و یا همان وجه التزام می باشد و در دعوای مطالبه خسارت کاربرد دارد.
بنابراین گواهی عدم حضور بعنوان اماره ای (نوعی دلیل) به شمار می رود که برای قاضی این حقیقت را روشن کند که فروشنده به تعهدات قراردادی خود عمل نکرده است.
دریافت مشاوره حقوقی
گروه وکلای راهکار با مدیرت وکیل فرشته محمد حسینی و سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
