در حال حاضر شاهد افزایش میزان جمعیت، گستردگی شهرها و در پی آن نیز افزایش املاک و ساختمان ها هستیم. این مسئله سبب شده که مالکیت این املاک و مستغلات به شکلی قانونی و دقیق، اهمیت ویژه ای پیدا کند. در واقع داشتن سند رسمی برای املاک، بیشتر با هدف حفظ مالکیت و سهولت در نقل و انتقال آن مهم است. ثبت کلیه املاک و مستغلات توسط سازمان اسناد و املاک کشور در برنامه های مدون و مصوب و با یاری مراجع ذیصلاح و رعایت قوانین مربوطه انجام می شود. مالکان برخی از املاکی که فاقد سند رسمی هستند. در نتیجه می توانند مطابق با قوانین تعیین تکلیف وضعیت ثبتی و ساختمان های بدون سند رسمی، اقدام به ارائه درخواست صدور سند مالکیت رسمی با رعایت شرایط و دستورالعمل های موجود نمایند. در این مقاله قصد داریم پس از معرفی برخی از انواع سند مالکیت در رابطه با مراحل درخواست صدور سند صحبت کنیم.
آشنایی با انواع سند مالکیت
در ابتدا می خواهیم برخی از انواع سند مالکیت را معرفی کنیم.
1-سند مالکیت اعیانی:
به بنا و ساختمان در اصطلاحات حقوقی، اعیان اطلاق می گردد که در مقابل عرصه قرار می گیرد. سند اعیانی سندی است که صرفاً برای ساختمان یا اعیان صادر شود.
2-سند مشاعی:
در این نوع سند، مالکان دو یا چند نفر بوده و هر مالکی دارای مالکیت مشاعی نسبت به جزء به جزء ملک خواهد بود.
3-سند مالکیت عرصه:
عرصه به هر زمین یا بقعه ای گفته می شود که بنا یا ساختمانی در آن وجود نداشته باشد. از این رو، سند عرصه برای زمین صادر می گردد.
4-سند مفروزی:
در این نوع سند، مالک تنها یک نفر بوده و دارای مالکیت بدون شریک نسبت به کل مال یا شش دانگ خواهد بود.
5-سند مالکیت ورثه ای:
در صورت عدم اخذ سند برای یک ملک توسط ورثه به نام خود پس از فوت مورث، به آن سند، سند ورثه ای گفته می شود.
6-سند مصادره ای یا بنیادی:
سند مالکیتی که دارای سابقه مصادره به وسیله دادگاه انقلاب برای بنیاد مستضعفان، ستاد اجرایی فرمان امام و … باشد، سند بنیادی است.
7-سند المثنی:
در صورت عدم دسترسی مالک به هر دلیلی به اصل سند مالکیت، وی می تواند درخواست صدور سند المثنی را با مراجعه به اداره ثبت دهد. به این سند که صدور آن پس از صدور سند اول انجام می شود، سند المثنی اطلاق می گردد.
8-سند وقفی یا اوقافی:
به سند مالکیتی که معمولاً عرصه آن به اوقاف تعلق دارد و اعیانی آن متعلق به اشخاصی است که اداره اوقاف در قبال زمین اقدام به دریافت اجاره از صاحبان اعیان می کند، سند اوقافی گفته می شود.
9-سند معارض:
در صورت تعارض جزئی یا کلی دو سند مالکیت، از لحاظ اصل ملک یا حدود ملک و یا حقوق ارتفاقی و همچنین اگر احراز این تعارض با رأی هیئت نظارت موضوع ماده 6 قانون ثبت صورت گیرد. آن وقت به سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به دیگری مؤخر باشد، سند معارض اطلاق می شود.
10-سند مبایعه نامه یا قولنامه ای:
به قرارداد خرید و فروش طرفین در رابطه با مورد معامله یا ملک، مبایعه نامه گفته می شود.
11-سند شرطی:
سند رسمی که تضمین کننده بیع شرط بوده و بر اساس آن، بایع باید در موعد مقرر به پرداخت ثمن که وجه نقد است، بپردازد و یا در آن شرط دیگری منظور شود، سند شرطی است.
درخواست سند مالکیت املاک جاری
منظور از املاک جاری، املاکی است که دارای سابقه ثبت در دفتر املاک نباشد. در واقع زمانی امکان درخواست صدور سند مالکیت املاک جاری وجود دارد که تحدید حدود آنها انجام شده و زمان لازم جهت واخواهی نسبت به اصل و تحدید بلا معارض پشت سر گذاشته شود. تشریفات خاصی را باید برای صدور سند مالکیت املاک جاری در نظر گرفت که مراحل رسیدگی به آن در ادامه شرح داده می شود.
1-بر اساس مباحث تحدید حدود عمومی و اختصاصی، نماینده بعد از انجام عملیات تحدید اقدام به تهیه پیش نویس مجدد سند مالکیت نموده و به ضبط پرونده می پردازد.
2-بعد از ثبت صورتجلسه تحدید، ارسال پرونده به بایگانی در دفتر اندیکاتور برای انقضای زمان واخواهی تحدید یعنی سی روز پس از تاریخ تحدید و مراجعه بعدی صورت می گیرد.
3-متقاضی بعد از اتمام مهلت واخواهی باید اقدام به تسلیم تقاضای خود جهت صدور سند مالکیت به شکل کتبی به اداره ثبت محل نماید.
4-سپس مسئول اداره بر اساس دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور، پرونده را به منظور رسیدگی و انجام اقدامات لازم به نماینده جهت رسیدگی ارجاع خواهد داد.
5-در مرحله بعد، ارسال تقاضا بعد از ثبت در دفتر اندیکاتور به بایگانی صورت گرفته تا ضمیمه پرونده مربوطه شود و برای نماینده فرستاده شود. پرونده توسط نماینده ثبت مورد بررسی قرار می گیرد. در صورت انجام نقل و انتقالی نسبت به ملک مورد نظر، مراتب در ستون مربوطه پیش نویس سند مالکیت ذکر می گردد. سپس ارسال پرونده به بایگانی برای گواهی های لازم صورت می گیرد.
6-مسئول بایگانی وظیفه گواهی کردن صحت انتشار عبارات آگهی های تحدیدی، نوبتی و همچنین تاریخ، شماره و نام روزنامه های ناشر را در پیش نویس سند مالکیت بر عهده دارد. همچنین وی موظف است که مراتب عدم وجود اوراق خارجی ضمیمه نشده و عدم وصول واخواهی نسبت به اصل و تحدید حدود را گواهی نماید. سپس اقدام به ارسال پرونده برای نماینده مربوطه کند.
7-بعد از بررسی اقدامات صورت گرفته، ارسال پرونده توسط نماینده ثبت برای گواهی عدم بازداشت انجام خواهد شد. سپس در صورت نبود ملک در بازداشت یا وثیقه بر اساس ملاحظات، متصدی دفتر مذکور مراتب را در ستون مربوطه گواهی خواهد کرد.
8-پرونده پس از طی مراحل فوق، برای مسئول اداره به منظور رسیدگی و بررسی دقیق و همه جانبه فرستاده می شود. در صورت تشخیص کافی بودن اقدامات صورت گرفته توسط مسئول اداره، وی اقدام به صدور دستور ثبت ملک در دفتر املاک با توضیح وصول حقوق دولتی ضمن امضاء پیش نویس سند مالکیت خواهد نمود.
9-در مرحله بعد، پرونده با هدف محاسبه حقوق دولتی بر اساس برگ ارزیابی(دارای اعتبار یکساله از تاریخ تنظیم) که در پرونده وجود دارد. همچنین وصول بهاء دفترچه سند مالکیت به حسابداری فرستاده خواهد شد. متصدی حسابداری اقدامات لازم را در این زمینه انجام می دهد. سپس صدور قبض مورد نظر را جهت پرداخت به متقاضی تحویل می دهد.
10-متقاضی در بانک ملی که حساب ثبت در آن افتتاح شده است، مبلغ مندرج در قبض را واریز نموده و رسید را به حسابداری تحویل می دهد.
11-به دنبال آن، متصدی حسابداری اقدام به ضمیمه نسخه مخصوص پرونده نموده و پس از اختصاص یک جلد سند مالکیت به آن، در ستون مربوطه در پیش سند مالکیت مراتب عدم وجود بدهی ملک و همچنین وصول حقوق دولتی را ذکر می کند و جهت انجام اقدام بعدی، گواهی پرونده را به دفتر املاک می فرستد.
12-پرونده به یکی از متصدیان دفتر املاک ارجاع داده می شود و وی اقدام به ثبت پیش نویس سند مالکیت در ثبت و سند جاری دفاتر مرکز و محل به شیوه معمول می کند. پس از آن، تحریر سند مالکیت و ذکر شماره صفحه، ثبت و شماره مسلسل سند مالکیت در پیش نویس آن(باید با خود نویس نوشته شود) انجام می شود.
13-سپس نوبت به امضای دفاتر مرکز و محل پرونده توسط رئیس اداره می رسد. سپس مسئول اداره بعد از بررسی موارد مورد نظر، سند مالکیت تحریری را امضاء کرده و در مرحله آخر، ارسال پرونده جهت تسلیم سند به متقاضی به بایگانی صورت می گیرد.
14-سند مالکیت هنگام مراجعه متقاضی پلمپ و نخ کشی می شود و بعد از ثبت در دفتر تسلیم اسناد ضمن احراز هویت متقاضی که به طور معمول با شناسنامه انجام می گیرد با گرفتن رسید در دفتر تسلیم سند و مستخرجه به وی تحویل داده خواهد شد.
درخواست سند املاک ثبت شده
در مواردی که ملک از سابقه ثبتی برخوردار است، دیگر نیازی نیست خریدار به اداره ثبت مراجعه کرده و مراحل طولانی آن را طی کند. مثلاً شما اقدام به خرید خانه ای از یک فرد خریدار نموده و حال درصدد تنظیم سند مالکیت به نام خودتان هستید. در چنین شرایطی، می توانید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید و تقاضای صدور سند جدید مالکیت به نام خود دهید.
درخواست سند مالکیت المثنی
سند مالکیت در بعضی مواقع از قبل وجود دارد. اما ممکن است این سند کلاً یا به صورت جزئی به دلایل خاصی از بین رود یا مفقود گردد. در چنین مواردی که سابقه ثبتی موجود است، بایستی متقاضی به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و درخواست صدور سند مالکیت المثنی را با رجوع به کتابچه تنظیمی املاک( همان دفتر املاک تنظیمی در ادارات ثبت) ارائه دهد.
درخواست صدور سند به نام وراث
در صورت فوت فردی که سند مالکیت به اسم وی صادر شده، وراث وی قادر به ارائه درخواست صدور سند مالکیت نسبت به سهم الارث خود از اداره ثبت محل وقوع ملک خواهد بود. مدارک مورد نیاز در این زمینه شامل تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی انحصار وراثت، فرم 19 مالیات و اصل سند مالکیت مورث می شود. در ادامه درباره هر فرم 19 مالیات و همچنین گواهی انحصار وراثت توضیح خواهیم داد.
• گواهی انحصار وراثت: صدور این گواهی با توجه به تقاضای یک یا تعدادی از وراث پس از فوت مورث و پس از انجام مراحل لازم و طی تشریفات قانونی از سوی مرجع قضایی صالح صورت می گیرد. در این گواهی ذکر دقیق مواردی همچون فوت مورث و تاریخ آن، نام، تعداد و مشخصات وراث اعم از پسر، دختر، همسر و غیره به صورت کامل به همراه میزان سهم الارث شان انجام خواهد شد.
• فرم 19 مالیاتی: در واقع این فرم، گواهی است که صدور آن از سوی اداره دارایی محل انجام شده و با هدف عدم وجود بدهی مالیاتی و وصول مالیات بر ارث از ورثه صادر می گردد. مشخصات ملکی که ورثه می خواهند سند آن را به نام خود دریافت کنند، بایستی در این گواهی ذکر شود.
در ادامه به شرح مراحل درخواست صدور سند به نام وراث خواهیم پرداخت.
1-پس از آن که وراث اقدام به تهیه و تحویل مدارک ذکر شده به اداره ثبت نمودند. صدور دستور ثبت تقاضا توسط مسئول اداره در دفتر اندیکاتور انجام شده و سپس وی آنها را به منظور بررسی مدارک و سوابق ارائه شده به دفتر املاک ارسال می کند. همچنین، وی تاریخ مراجعه بعدی به متقاضیان را اطلاع خواهد داد.
2-در مرحله بعد، متصدی دفتر املاک، سوابق، سمت ورثه نسبت به فرد فوت شده و همچنین احراز انحصار وراثت را مورد بررسی قرار می دهد. وی پس از ارزیابی، به ذکر شماره گواهی انحصار وراثت و خلاصه مفاد در ستون ملاحظات ثبت دفتر املاک مربوطه خواهد پرداخت. همچنین در بخش زیرین ثبت اولیه ملک به نام وراث، سهم آنان را طبق ماده 10 آیین نامه پیش نویس سند مالکیت مشخص کرده و در یکی از آنها اقدام به ذکر حدود ملک می کند و سپس به پیش نویس مذکور در بقیه آنها اشاره خواهد کرد. به همین صورت موارد مورد نظر در دفتر املاک ثبت شده و در زیر هر سهم به ثبت و صفحه ای که حدود کلی در آن قید شده، اشاره می گردد. سپس پرونده بعد از گواهی دفتر بازداشتی برای امضاء به مسئول مربوطه ارسال خواهد شد.
3-سپس، پیش نویس اسناد مالکیت ورثه توسط مسئول مربوطه، بعد از ملاحظه سوابق و بررسی پرونده، امضاء می شود. پس از آن اقدام به صدور دستور ابطال سند مالکیت اولیه و همچنین تحریر اسناد مالکیت جدید می کند.
4-در مرحله بعد، اسناد مالکیت جدید مشاعی توسط متصدی دفتر املاک تحریر شده و ابطال سند مالکیت مورث صورت می گیرد و در پرونده ضمیمه می شود. متقاضی پرونده در هنگام مراجعه، بهاء دفترچه اسناد مالکیت محاسبه شده توسط حسابداری در بانک ملی پرداخت می کند و رسید آن را به اداره ثبت تحویل می دهد.
5-پرونده در مرحله نهایی، به همراه دفاتر املاک به مسئول مربوطه برای امضاء ثبت دفاتر املاک و اسناد مالکیت تحریر شده فرستاده می شود. سپس پرونده به بایگانی رفته و اسناد پس از پلمپ، نخ کشی و ثبت در دفتر تسلیم سند به ورثه پس از احراز هویت تحویل داده خواهد شد.
جمع بندی
در این مطلب درباره انواع سند مالکیت و نحوه درخواست صدور سند صحبت کردیم. مرکز وکلای راهکار با بهره گیری از وکلای دادگستری مجرب و متخصص در کلیه امور حقوقی و صدور انواع سند مالکیت آمادگی لازم جهت ارائه مشاوره و خدمات مورد نیاز را به شما هموطنان عزیز دارد.
